Hypotheekrenteaftrek afschaffen: wat betekent dat voor huiseigenaren en de woningmarkt?

De hypotheekrenteaftrek is jarenlang een onaantastbaar onderdeel geweest van het Nederlandse woonbeleid. Generaties huizenbezitters profiteerden van dit belastingvoordeel, dat hun maandlasten aanzienlijk verlaagde en de aankoop van een eigen woning bereikbaar maakte. Maar anno 2025 staat de regeling meer dan ooit ter discussie. Politieke partijen als GroenLinks-PvdA pleiten openlijk voor volledige afschaffing, en zelfs het CDA, lange tijd een verdediger van het eigenwoningbezit, wil de aftrek geleidelijk afbouwen.

De vraag dringt zich op: wat gebeurt er als deze fiscale steunpilaar verdwijnt? In dit artikel onderzoeken we de oorsprong van de hypotheekrenteaftrek, de voordelen en nadelen, de mogelijke gevolgen van afschaffing en de lessen die we kunnen trekken uit het buitenland.

Wat is de hypotheekrenteaftrek en waarom bestaat het?

Wie in Nederland een eigen woning koopt, financiert dat meestal met een hypotheek. Over deze lening betaal je rente. Dankzij de hypotheekrenteaftrek mag die rente worden afgetrokken van het belastbaar inkomen, waardoor je minder belasting betaalt. Voor veel huishoudens betekent dit een jaarlijkse teruggave die kan oplopen tot duizenden euro’s.

De regeling bestaat al sinds de negentiende eeuw en werd na de Tweede Wereldoorlog actief gebruikt om eigenwoningbezit te stimuleren. De gedachte was simpel: door het belastingvoordeel wordt kopen aantrekkelijker, en meer Nederlanders zouden een eigen huis kunnen bemachtigen in plaats van te huren.

In de praktijk betekende dit dat huiseigenaren aanzienlijk minder maandlasten hadden dan huurders. Vooral in de beginjaren van een hypotheek, waarin het grootste deel van de maandlast uit rente bestaat, maakt de aftrek een groot verschil. Het systeem werd lange tijd gezien als een vanzelfsprekend onderdeel van de financiële planning voor iedereen die een woning wilde kopen.

De schaduwzijde van de hypotheekrenteaftrek

Hoewel de regeling ooit bedoeld was om wonen betaalbaar te maken, zijn de negatieve effecten steeds zichtbaarder geworden. Economen, toezichthouders en internationale organisaties waarschuwen al jaren dat de hypotheekrenteaftrek meer kwaad dan goed doet.

Een eerste probleem is de invloed op de huizenprijzen. Doordat kopers dankzij de aftrek meer te besteden hebben, stijgt de maximale biedingsruimte. In een krappe woningmarkt vertaalt dit zich vrijwel direct in hogere prijzen. Onderzoek van onder andere het Internationaal Monetair Fonds bevestigt dat de aftrek bijdraagt aan kunstmatig hoge huizenprijzen. Voor starters is dit desastreus: de belastingkorting die bedoeld was om hen te helpen, maakt woningen juist onbereikbaarder.

Daarnaast draagt de hypotheekrenteaftrek bij aan de uitzonderlijk hoge hypotheekschulden in Nederland. Huishoudens werden decennialang aangemoedigd om maximaal te lenen, omdat de overheid een deel van de rente toch terugbetaalde. Daardoor is de totale particuliere schuld in Nederland, gemeten als percentage van het bruto binnenlands product, een van de hoogste ter wereld. Dit maakt gezinnen kwetsbaar bij renteverhogingen of economische tegenslagen.

Een derde punt is de ongelijkheid die de regeling veroorzaakt. Alleen huiseigenaren profiteren, terwijl huurders via hun belastingen indirect meebetalen. Binnen de groep huiseigenaren zijn het bovendien de hogere inkomens met dure woningen die het meest profiteren, omdat zij de hoogste rentelasten en dus de grootste aftrekpost hebben. Het effect is dat de kloof tussen huurders en kopers verder groeit en dat vermogensongelijkheid wordt versterkt.

Ten slotte drukt de hypotheekrenteaftrek zwaar op de overheidsfinanciën. De Algemene Rekenkamer becijferde dat de regeling jaarlijks ruim elf miljard euro kost. Dat bedrag kan niet worden uitgegeven aan woningbouw, onderwijs of zorg, en houdt bovendien de belastingtarieven kunstmatig hoog.

Gevolgen van het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek

De kernvraag is wat er gebeurt als we de hypotheekrenteaftrek afschaffen. De gevolgen verschillen sterk per groep en hangen af van de snelheid en manier van afbouw.

Een belangrijk verwacht effect is een daling van de huizenprijzen. Het Centraal Planbureau berekende dat volledige afschaffing kan leiden tot een prijsdaling van vijf tot twaalf procent. Voor starters betekent dit een betere kans op de koopmarkt. Voor huidige huiseigenaren kan een daling echter leiden tot waardeverlies, en voor recent gekochte woningen zelfs tot restschulden als de hypotheek hoger is dan de woningwaarde.

Tegelijkertijd wordt de ongelijkheid tussen huurders en kopers kleiner. Zonder renteaftrek verdwijnen de fiscale voordelen voor huiseigenaren en ontstaat een eerlijker speelveld. Ook binnen de groep kopers wordt de verdeling gelijker: hogere inkomens verliezen hun extra voordeel, waardoor het systeem minder scheef is.

De overheid krijgt bovendien miljarden euro’s extra inkomsten. Dat geld kan gebruikt worden om belastingen te verlagen of om actief te investeren in woningbouw. Partijen als GroenLinks-PvdA willen de opbrengst inzetten voor grootschalige nieuwbouw van betaalbare woningen, terwijl het CDA liever de inkomstenbelasting verlaagt. Beide routes kunnen de economie stimuleren en de pijn van hogere woonlasten verzachten.

Een ander effect is dat huishoudens minder prikkel hebben om zich diep in de schulden te steken. Zonder aftrek komt elke betaalde euro rente volledig op hun eigen conto. Dit kan leiden tot voorzichtiger leen- en koopgedrag en uiteindelijk tot een stabielere woningmarkt.

De risico’s van afschaffing

Hoewel de voordelen groot zijn, kleven er ook risico’s aan het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek. De meest directe is de stijging van de maandlasten voor huidige huiseigenaren. Zonder compensatie kan dit oplopen tot honderden euro’s per maand extra. Dat raakt vooral gezinnen die recent een huis hebben gekocht en nog hoge rentelasten hebben.

Daarnaast bestaat het gevaar dat een daling van de huizenprijzen leidt tot negatieve vermogenseffecten. Als woningen plotseling minder waard worden, kan dat de consumptie en het vertrouwen van huishoudens drukken. Ook banken lopen risico’s als te veel hypotheken “onder water” komen te staan.

Er is bovendien een psychologisch aspect. Veel Nederlanders zien de hypotheekrenteaftrek als een verworven recht. Afschaffing kan worden ervaren als het verbreken van een belofte van de overheid, wat het vertrouwen in beleid en politiek kan ondermijnen.

Tot slot kan een daling van de huizenprijzen ook gevolgen hebben voor de woningbouw. Als woningen minder opleveren, wordt nieuwbouw minder aantrekkelijk voor projectontwikkelaars en beleggers. Zonder aanvullend bouwbeleid dreigt de schaarste daardoor in stand te blijven.

Buitenlandse ervaringen: lessen voor Nederland

Nederland is inmiddels een van de laatste landen die nog een royale hypotheekrenteaftrek kent. Onze zuiderburen in België schaften hun woonbonus in 2020 af. Ierland deed hetzelfde in 2021 en het Verenigd Koninkrijk stopte in 2000 na een geleidelijke afbouw van meer dan twintig jaar.

In geen van die landen stortte de woningmarkt in. Wel werd steeds gekozen voor een voorzichtige aanpak, vaak gecombineerd met andere maatregelen zoals belastingverlaging of woningbouwprogramma’s. Zweden koos ervoor om de aftrek te beperken tot dertig procent en koppelde dit aan bredere belastinghervormingen. Het resultaat is een stabielere woningmarkt met minder schulden.

De Verenigde Staten vormen een uitzondering: daar blijft hypotheekrenteaftrek bestaan, maar het effect is kleiner door lagere belastingtarieven en andere fiscale regels.

De rode draad is dat hervorming mogelijk is, mits zorgvuldig uitgevoerd. Een geleidelijke afbouw over tien tot vijftien jaar, gecombineerd met compensatie en investeringen in nieuwbouw, kan de pijn verzachten en het vertrouwen behouden.

Een kwestie van eerlijkheid en keuzes

De discussie over de hypotheekrenteaftrek gaat uiteindelijk over meer dan cijfers. Het raakt aan de vraag wie we als samenleving willen ondersteunen. Is het logisch om miljarden uit te geven aan een regeling die vooral hogere inkomens ten goede komt, terwijl starters en huurders klem zitten? Of is het verstandiger om die middelen directer in te zetten voor betaalbare woningen en lagere belastingen voor iedereen?

Het is een ongemakkelijke waarheid dat de hypotheekrenteaftrek vooral de ongelijkheid vergroot en dat de kosten niet meer te rechtvaardigen zijn. Tegelijkertijd vraagt een eerlijke transitie om oog voor huidige huiseigenaren, die vaak hun financiële toekomst hebben gebouwd op het bestaan van dit belastingvoordeel.

Daarom ligt de oplossing waarschijnlijk in een geleidelijke afbouw, verspreid over vijftien tot twintig jaar. Zo krijgen huishoudens de tijd om zich aan te passen en kunnen overheden stapsgewijs investeren in alternatieven. Het sleutelwoord is voorspelbaarheid: burgers moeten weten waar ze aan toe zijn en vertrouwen hebben dat de overgang eerlijk verloopt.

Conclusie: tijd voor een nieuw hoofdstuk in het woonbeleid

De hypotheekrenteaftrek heeft haar nut bewezen in het verleden, maar voldoet niet meer aan de uitdagingen van vandaag. Ze drijft de prijzen op, vergroot de schulden en bevoordeelt een kleine groep ten koste van velen. Het is dan ook niet vreemd dat de roep om hervorming steeds luider klinkt.

De weg naar afschaffing zal pijnlijk zijn, vooral voor wie afhankelijk is van het belastingvoordeel. Maar internationale voorbeelden laten zien dat het mogelijk is, mits geleidelijk en met verstandige compensatie. Uiteindelijk kan een hervorming leiden tot een eerlijkere woningmarkt, meer kansen voor starters en een gezondere economie.

De grote vraag is niet of de hypotheekrenteaftrek verdwijnt, maar hoe en wanneer. Wat zeker is: Nederland staat voor een keuze die bepalend zal zijn voor de woningmarkt van de komende decennia.